La sorte dei contratti pendenti costituisce uno dei temi centrali del diritto fallimentare. La riforma della crisi di impresa (decreto legislativo di attuazione della legge delega n. 155 del 19 ottobre 2017) introduce alcune importanti novità in relazione ad alcune tipologie di contratti, tra cui spiccano quelle relative ai contratti preliminari di vendita immobiliare.

Una prima novità consiste nell’introduzione della possibilità per il curatore di sciogliersi dal contratto preliminare sottoscritto dal soggetto fallito, anche quando il promissario acquirente abbia proposto prima dell’intervento della liquidazione giudiziale (i.e. l’attuale dichiarazione di fallimento) una domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.. Lo scioglimento del contratto preliminare non potrà, tuttavia, essere opposto al promissario acquirente nel caso in cui la relativa domanda di esecuzione in forma specifica sia stata trascritta e venga poi accolta.

Altra importante novità riguarda i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo. Per questi casi è confermata la regola secondo cui il contratto preliminare non può essere sciolto, a condizione che sia stato trascritto e che gli effetti della trascrizione non siano cessati prima della liquidazione giudiziale. Il promissario acquirente deve però aver chiesto l’esecuzione del contratto entro i termini e nei modi previsti per le domande di accertamento dei diritti di terzi su beni ricompresi nella procedura fallimentare.

Infine, particolarmente innovativa risulta essere l’introduzione della possibilità per il curatore di subentrare nel contratto preliminare. Si prevede che gli acconti eventualmente versati al promittente venditore prima della liquidazione giudiziale possano essere dichiarati opponibili alla massa creditoria solo per la metà dell’importo che il promissario acquirente dimostri di aver corrisposto. Questa nuova regola, che verosimilmente sarà esposta a numerose critiche, comporterà che il promissario acquirente sarà costretto a pagare nuovamente metà delle somme già versate, avendo il curatore il diritto di ricevere il pagamento dell’intero prezzo di vendita per effetto del subingresso nel contratto. La ratio di questa nuova soluzione è rappresentata dall’esigenza di bilanciare la necessaria tutela del promissario acquirente con la salvaguardia degli interessi della massa creditoria.

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